Q&A



Q.01 ハートフルマンションってどんな会社?

鉄筋コンクリート造専門で賃貸マンションの企画、設計、施工、管理運営を一貫して行っている会社です。

さらに、お客様の大切な不動産のお悩みに対して、各方面からアドバイスが出来る会社です。

Q.02 少子高齢化や人口減少社会の日本。今後賃貸住宅は大丈夫なの?

確かに、日本全体の人口は減少しています。

しかし、地域によっては①人口増加地域、②世帯数増加地域(核家族、晩婚化、ひとり親家庭の増加)が多々あります。

また、ライフスタイルに合わせて移り住む事が出来ることや、ローンを組むよりも経済的と考える“一生賃貸暮らし派”も増えています。

日本全体の人口は減少していますが、人気のある地域であれば、賃貸住宅は今後も高い需要が見込めると考えます。

Q.03 賃貸住宅は、どんどん増えていて供給過剰だからもう駄目でしょ?

毎年日本では、賃貸住宅が約40万戸新しく建設・供給されています。

しかし、私たちハートフルマンションの考える“賃貸住宅”は、まだまだ供給不足だと捉えています。

その理由は、


①賃貸住宅の解体・除去戸数

平成25年住宅土地統計調査(総務省統計局)によれば、賃貸住宅の解体・除去戸数は平成20年~平成25年までの5年間で約135万戸です。その間の新規着工戸数は約158万戸ですから、158万戸-135万戸=23万戸。これは5年での数字のため、さらに1年分を算出すると、23万戸÷5年=4.6万戸。

解体・除去戸数を加味すれば、決して供給過剰とは言えないのではないでしょうか。


②一生賃貸暮らし派の増加

仮住まいから一生賃貸暮らし派が増えたことにより、賃貸住宅へのこだわりが強くなってきています。『安心・安全・快適な生活を賃貸住宅で』という考えから、鉄筋コンクリート造の賃貸マンションニーズが高まっています。

しかし、鉄筋コンクリート造の賃貸マンションは、市場に2割から3割しかありません。また、鉄筋コンクリート造の賃貸マンションの新築供給割合も、年間2割しかありません。

したがってハートフルマンションの考える“賃貸住宅”は、まだまだ供給不足だと考えています。

Q.04 鉄筋コンクリートって、建設費高いでしょ?

弊社は、約80年以上前からコンクリートを取り扱っており、長年培ってきたコンクリートに対するノウハウと実績があります。

また建物を規格・商品化するなど、木造、鉄骨造並みの建築費で鉄筋コンクリート造のマンションを提供させて頂いています。詳細はLL工法をご覧ください。

Q.05 木造で建てた方が、解体時は安くすむんじゃないの?
鉄筋コンクリート造は解体費が高いでしょ?

解体費用は都道府県によって多少異なりますが、

平均として鉄筋コンクリート造で4万円/坪、

鉄骨造で3.5万円/坪、

木造で2万円/坪、

となっています。

これだけみると、確かに木造の方が安く済みます。


しかし、耐用年数で比較してみると鉄筋コンクリートの法定耐用年数は47年です。鉄骨造は27年、木造は22年であるため、他の構造体に比べて2倍長持ちし、ライフサイクルが長い構造体であることが分かります。

各構造体別に解体費を耐用年数で割ると、

鉄筋コンクリート造解体費は4万円/坪÷47年=851円

鉄骨造解体費は3.5万円/坪÷27年=1,296円

木造解体費は2万円/坪÷22年=909円

となり、鉄筋コンクリートが一番割安となっています。

Q.06 建てた新築時はいいと思うけど、年数が経つと古くなってしまう。入居者から選ばれなくなるのでは?

適切な時期に適切な修繕を行えば、10年経っても築3年くらいに、15年経っても築5年くらいにみえることは実現可能です。

Q.07 修繕費が高いのでは?

弊社は賃貸マンションを30年近く前から建設しており、今では4000室以上の建設実績がございます。そのため、いつどのタイミングで、修繕費用が発生するか把握しています。

オーナー様には修繕費積立をおすすめしていますので、無理・無駄なく安価に建物を修繕することができます。

Q.08 せっかくマンション建てても、空室だと困ってしまう。入居が不安なんですが……。

弊社では、所有と経営の分離を実現した「ハートリースシステム」をおすすめしております。

ただし、ハートリースシステムは、“良質な土地”にマンションを建てるということが前提のシステムです。

まずは土地の市場診断をさせていただき、マンション事業が可能な土地なのかを診させていただきます。

Q.09 空室になったらどうなるの?

ハートリースシステム」では、オーナー様に代わってマンションの管理運営を行います。

たとえ空室になったとしても、空室の管理、入居斡旋は全て当社が行います。リース料には影響しません。

Q.10 管理が大変じゃないの?
入居者対応は?

管理はとても大変です。マンション事業は片手間でできるものではありません。

弊社の「ハートリースシステム」は、オーナー様に代わって当社が貸主となり、マンション経営に関わる管理・運営業務を代行しています。約4000室のプロ大家である強みを生かし、入居斡旋はもちろんのこと、各管理業務から入居者様対応など、24時間365日対応しております。(良質な管理

Q.11 本当に30年も経営してくれるの?

弊社の「ハートリースシステム」は、30年一括の契約になっております。

弊社第1棟目のマンションは平成30年で築27年になりますが、おかげさまで満室経営をすることが出来ております。

Q.12 リース契約終了する30年後はどうなるの?

建物の修繕を計画的にしていけば、鉄筋コンクリート造の耐用年数である47年、またそれ以上の長期に渡ってマンション経営をしていくことは可能と考えています。

建物がある限り、お客様と長くお付き合いをしていきたいと思っていますので、30年後も継続契約をぜひお願い致します。

Q.13 リース料(賃料)が下げられたりするって聞くし……。

マンション事業がうまくいかなければ、家賃は下がります。

しかし、良い場所に、良い建物を建て、良い管理運営を行い、適切な時期に修繕を行うことで、マンション事業の価値(賃料)を長く高く維持していくことは十分可能です。実際にリース料を上げさせて頂いた事例もございます。

Q.14 ハートフルマンションの入居者はどんな人?

主に、生涯賃貸住まいの方、転勤族の方、勤務医、法人の方々に多く住んで頂いています。生活空間や質、ライフスタイルに高い価値を求めている方々にご入居頂いています。